Huurders ontvangen geen subsidie, kopers betalen juist een heffing.
Een zekere Marlies Pernot van de Vereniging Eigen Huis zegt dat “95 procent van
alle huurders door ons systeem van huurprijsregulering vele miljarden aan impli-
ciete subsidie ontvangen” (Metro september 2006). Dat idee kom je vaker tegen,
bijvoorbeeld in Centraal Planbureau, Investeringsprikkels voor woningcorpora-
ties (2006). Volgens Pernot wordt dat “omwille van de politieke realiteit met flu-
welen handschoenen aangepakt”.
De gedachtegang is als volgt. Als huurprijzen ongeregeld waren, zouden het “markt-
huren” zijn. Deze “markthuren” worden als norm en maatstaf aangenomen. Gere-
gelde huurprijzen zijn lager, en huurders ontvangen economisch gezien een sub-
sidie gelijk aan het verschil tussen hun geregelde huur en een “markthuur”.
De fout in deze gedachtegang is dat “markthuren” geen norm zijn.
Als norm en maatstaf voor huurprijzen kunnen we nemen: een evenwichtsprijs
op een vrije markt van wonen en huizen. Een vrije markt van wonen en huizen
bestaat echter niet, er zijn diverse marktbeperkingen.
Het is niet zo dat juist de overheid die in het leven roept met regels. Zo vormen
aannemers bouwkartels. Diverse marktbeperkingen zijn inherent aan wonen. Zo
kunnen woners niet vrij uit de markt treden, we moeten immers wonen. Bij diverse
producten kunnen we in een handomdraai van aanbod en aanbieder veranderen,
bij onze huizen kan dat niet en willen we dat niet. Onbenutte voor bebouwing
geschikte grond is schaars. Volgens het vrije marktmechanisme geldt:
iets is schaars → prijs is hoog → aanbod stijgt → schaarste neemt af → prijs daalt
In Nederland: grond is schaars → prijs is hoog → wordt Nederland nu groter?
Waarom nemen we juist een evenwichtsprijs als maatstaf? Op een vrije markt hoe-
ven vraag en aanbod immers niet in evenwicht te zijn, en de prijzen die daarbij
voorkomen zijn wel vrije marktprijzen. Dat is waar. Maar ook op een vrije markt
kunnen we de evenwichtsprijs als maatstaf nemen. En een vrije markt van wo-
nen en huizen bestaat niet; diverse marktbeperkingen zijn inherent of structureel.
Zonder marktbeperkingen zouden huizenprijzen niet zo hoog geworden zijn. In
een vrije markt kunnen vragers bij hoge prijzen door schaarste van hun vraag af-
zien, in werkelijkheid kan dat slechts in beperkte mate, omdat we moeten wonen.
Op “de markt” van wonen en huizen zijn en blijven ongeregelde prijzen tenminste
langdurig te hoog. Om al deze redenen nemen we een evenwichtsprijs als norm.
Het vrije marktmechanisme dwingt tot productieve efficiëntie. De gebrekkige wer-
king ervan laat inefficitie toe: bouwfouten kosten € 5 miljard per jaar, 10% van de
omzet.
Ongeregelde “markthuren” hangen samen met koopprijzen, in die zin dat de ver-
huurder de huur kan verhogen tot het voor de huurder voordeliger wordt om een
huis te kopen (lees: tot de huurder het huis niet meer kan betalen).
Koopprijzen op hun beurt zijn behalve door marktbeperkingen, schaarste en te
hoge kosten mede gestegen door:
• de zeepbelhoogconjunctuur van de jaren ’90 tot in 2000, die mensen zich in
irrationele uitbundigheid miljonairs deed wanen;
• hoge hypotheken, mede mogelijk gemaakt door financiers die de grens voor
hypotheken in 15 jaar sterk verhoogd hebben (van 4 keer een inkomen tot ruim
5 keer twee inkomens), lage rente (1985: 10%, 1990: 7,5%, 2002: 5,8%, 2005: 4%
gemiddeld), en hypotheekrente-aftrek.
Ongeregelde “markthuren” worden dus opgedreven door:
- marktbeperkingen
- diverse vormen van schaarste
- onnodig hoge kosten
- de zeepbelhoogconjunctuur
- hoge hypotheken en hypotheekrenteaftrek.
norm en maatstaf. We vestigen geen vrije markt van wonen en huizen door huur-
prijsregels af te schaffen. Deze zijn juist nodig omdat een vrije markt van wonen
en huizen niet bestaat. Dat is geen “subsidie”. Huurders zouden pas economi-
sche subsidie ontvangen als de geregelde huurprijs onder de evenwichtsprijs op
een vrije markt zou liggen. Er is geen reden om dat aan te nemen.
De VROM-Raad schrijft:
“In een aantal analyses (onder andere van het Centraal Planbureau, 2008)
wordt gesteld dat de overheidssteun in de huursector om en nabij de tien
miljard euro bedraagt. Dit bedrag is een optelsom van de huurtoeslag, het
huurbeleid van de woningcorporaties waarin een woning wordt verhuurd
onder de grens van 100% maximaal redelijke huur en ten slotte de gesig-
naleerde kloof tussen de maximaal redelijke huur en een zogeheten markt-
huur. Echter, hier wordt aangenomen dat voor elke huurwoning een markt-
huur kan worden vastgesteld, welke rechtstreeks kan worden afgeleid uit
de prijsontwikkeling op de koopmarkt. Daarmee worden er vele zaken in
deze huurprijs geïmporteerd die de prijsontwikkeling in de koopsector be-
palen: renteontwikkeling, kredietfaciliteiten en kredietbeleid bij hypothe-
ken, fiscale steun in de eigenwoningsector, tekorten op deelmarkten in de
koopsector. Zo wordt de zogeheten ‘markthuur’ een zeer fictieve huurprijs
welke nooit zo op de huurmarkt gerealiseerd zal worden. En dan kan ook
niet worden gesteld dat elke huurprijs onder deze ‘markthuur’ als over-
heidssteun moet worden gezien. Voor de huurder komt daarbij dat hij in
eerste instantie via de algemene belasting heeft meebetaald aan de hypo-
theekrenteaftrek en daarmee aan de stijging van de koopprijzen en dat hij
in tweede instantie meer huur moet gaan betalen omdat zijn huurwoning
een markthuur krijgt die past bij de prijs van de koopwoning. Daar komt
bij, dat gezien de (hoge) woonquotes in de huursector het onwaarschijnlijk
is dat de markthuur ver boven de maximaal toegestane huurprijs ligt (uit-
zonderingen daargelaten). Het bedrag van tien miljard euro steun berust
dus op een misverstand.”
(Stap voor stap p. 34)
Zie ook Peter de Klerk, De mythe van de markthuren.
Kopers betalen integendeel een heffing, gelijk aan het verschil tussen hun “markt-
koopprijs” en een evenwichtsprijs op een vrije markt van wonen en huizen. Via
hypotheekrenteaftrek wordt die heffing deels door de gemeenschap betaald.
De oorzaak van deze misvatting is de marktideologie, de valse voorstelling dat er
een vrije markt van wonen en huizen is. Daarmee worden te hoge koopprijzen
verdoezeld en probeert men huurders te hoge huurprijzen aan te praten. Zo blij-
ven mensen opgesloten in de kringloop van produceren en consumeren, ten bate
van maximale geldschepping, ten koste van optimale wensvervulling. Dat is de
plutocratie, de geldheerschappij.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten