bron: http://www.
WAT ZIJN SOCIALE HUIZEN?
In de maatschappelijke discussie over huizen en huisvesting praat men vaak over “sociale huizen”. Men zegt dat er teveel “sociale huizen” zijn en dat ze gesloopt moeten worden en er geen nieuwe gebouwd moeten worden, dat mensen ten onrechte in “sociale huizen” wonen, dat ze duurder moeten worden en dat woningcorporaties ze moeten verkopen.
Om dergelijke uitspraken te beoordelen – en om ze überhaupt te kunnen doen – moeten we eerst weten wat “sociale huizen” zijn en welke huizen dat zijn. Deelnemers aan de discussie weten dat misschien wel, maar ze maken het onvoldoende duidelijk. In het volgende bezie ik mogelijke betekenissen van de term “sociale huizen”. Ik beperk ik me in hoofdzaak tot huurhuizen, want daarop wordt de term het vaakst toepasselijk geacht.
Ik verzoek de lezer mee te denken.
I. Sociale huizen als huizen waarvan de prijs de kosten niet dekt
“Sociale huizen” kunnen we omschrijven als “huizen waarvan de prijs de kosten niet dekt”. De bewoner betaalt een niet-kostendekkende prijs, de gemeenschap past de rest bij; dat is sociaal. Het gaat om de prijs die de bewoners betalen op een zeker tijdstip en de som van de prijzen die successievelijke bewoners betalen gedurende de bestaansduur van het huis.
Eventuele huurtoeslag moeten we hier optellen bij de prijs die de bewoner betaalt. Huurtoeslag is deel van de betaalde prijs. Huurtoeslag is niet aan huizen gebonden, maar aan de huurders. Het is geen zgn. “objectsubsidie” en maakt van huizen geen “sociale huurhuizen”. Anders zouden de meeste koophuizen ook “sociale huizen” zijn, want kopers ontvangen hypotheekrente-aftrek – de duurste koophuizen zouden dan het sociaalst zijn. Net als huurtoeslag betekent hypotheekrenteaftrek dat de gemeenschap meebetaalt aan de prijs.
WAT ZIJN SOCIALE HUIZEN?
In de maatschappelijke discussie over huizen en huisvesting praat men vaak over “sociale huizen”. Men zegt dat er teveel “sociale huizen” zijn en dat ze gesloopt moeten worden en er geen nieuwe gebouwd moeten worden, dat mensen ten onrechte in “sociale huizen” wonen, dat ze duurder moeten worden en dat woningcorporaties ze moeten verkopen.
Om dergelijke uitspraken te beoordelen – en om ze überhaupt te kunnen doen – moeten we eerst weten wat “sociale huizen” zijn en welke huizen dat zijn. Deelnemers aan de discussie weten dat misschien wel, maar ze maken het onvoldoende duidelijk. In het volgende bezie ik mogelijke betekenissen van de term “sociale huizen”. Ik beperk ik me in hoofdzaak tot huurhuizen, want daarop wordt de term het vaakst toepasselijk geacht.
Ik verzoek de lezer mee te denken.
I. Sociale huizen als huizen waarvan de prijs de kosten niet dekt
“Sociale huizen” kunnen we omschrijven als “huizen waarvan de prijs de kosten niet dekt”. De bewoner betaalt een niet-kostendekkende prijs, de gemeenschap past de rest bij; dat is sociaal. Het gaat om de prijs die de bewoners betalen op een zeker tijdstip en de som van de prijzen die successievelijke bewoners betalen gedurende de bestaansduur van het huis.
Eventuele huurtoeslag moeten we hier optellen bij de prijs die de bewoner betaalt. Huurtoeslag is deel van de betaalde prijs. Huurtoeslag is niet aan huizen gebonden, maar aan de huurders. Het is geen zgn. “objectsubsidie” en maakt van huizen geen “sociale huurhuizen”. Anders zouden de meeste koophuizen ook “sociale huizen” zijn, want kopers ontvangen hypotheekrente-aftrek – de duurste koophuizen zouden dan het sociaalst zijn. Net als huurtoeslag betekent hypotheekrenteaftrek dat de gemeenschap meebetaalt aan de prijs.
Als de prijzen de kosten niet dekken, hoe worden de kosten dan opgebracht?
1. Subsidie
De huizen zijn met subsidie gebouwd. De subsidie dekt een deel van de kosten. (Het gaat hier om bouw- en grondkosten en overige kosten van realisatie, maar niet om onderhouds- en exploitatiekosten).
Tot in 1995 ontvingen woningcorporaties subsidie voor huizenbouw van het Rijk. Sinds 1995 ontvangen zij geen subsidie meer (er wordt wel gezegd dat zij nog steeds bouwsubsidie ontvangen, maar dat weerspreek ik, zie Woningcorporaties).Sinds 1995 worden er dus geen “sociale huizen” in deze betekenis meer gebouwd. De huizen in kwestie zijn minstens 17 jaar oud.
Voor huurhuizen geldt dat hoe langer geleden deze huizen gebouwd zijn,- des te meer jaren er al huur voor betaald wordt,- en des te lager de kosten waren in verhouding tot actuele huurprijzen (in absolute bedragen).
Voor koop- en huurhuizen geldt dat de sinds de bouw voor een huis betaalde prijs de kosten kan dekken inclusief de subsidie. Oudere huizen – in de jaren 1950 gebouwde huizen bijvoorbeeld – kunnen afbetaald zijn, inclusief de subsidie. Vergelijk huurhuizen hier met koophuizen waarvan de hypotheeklening is afbetaald. De subsidie is dan niet terugbetaald aan het Rijk maar aan de woningcorporaties of aan een van de voormalige eigenaars, maar de bewoners hebben het bedrag van de subsidie wel afbetaald.
Woningcorporaties zouden moeten laten weten hoeveel van de kosten van de tot in 1995 gebouwde door het Rijk gesubsidieerde huizen gedekt wordt door de sinds de bouw betaalde prijzen.
Elk jaar wordt het gedekte deel van deze kosten groter. Wanneer de som van de huurprijzen sinds de bouw de kosten inclusief subsidie dekt, bestaan er geen “sociale huurhuizen” in deze betekenis meer.
Van huizen die nog niet zijn afbetaald kunnen huurprijzen gedurende de bestaansduur van het huis het resterende deel van de kosten dekken. Dit zijn evenmin “sociale huurhuizen” in deze betekenis.
We hebben echter nog geen rekening gehouden met rente over de subsidie. Deze rente kunnen we tot de kosten rekenen. Wel kunnen kopers de hypotheekrente van hun inkomen aftrekken; daar moeten we in ons oordeel over huurhuizen rekening mee houden, maar dat is een ander aspect dat nu niet ter sprake is.
Hoe ouder huizen zijn, des te hoger onderhoudskosten vaak zullen zijn. We kunnen de onderhoudskosten eerst van de huurprijzen aftrekken voor we bovenstaande berekening maken. Dat betekent wel dat woningcorporaties voor onderhoud minder andere middelen hoeven te reserveren, die zij dus elders kunnen besteden en boeken. De inkomsten uit verkoop van huizen bijvoorbeeld.
Ook met exploitatiekosten van woningcorporaties moeten we rekening houden. Deze zijn in de jaren 2000-2003 met 36% reëel gestegen, waarbij prognoses van corporaties elk jaar fors zijn overschreden (aldus het Centraal Fonds Volkshuisvesting, CFV). De exploitatiekosten moeten we omslaan over alle huizen van de corporatie, dus niet alleen de tot in 1995 met subsidie gebouwde huizen.
Misschien is het terecht dat de gemeenschap de exploitatiekosten voor zijn rekening neemt, omdat huisvesting mede een gemeenschappelijke aangelegenheid is.
Slotsom:Ook al zijn huizen ooit met subsidie gebouwd, dat betekent niet dat het nu nog “sociale huizen” in deze betekenis zijn. De subsidie kan door de bewoners afbetaald zijn, en huurprijzen kunnen resterende delen van de kosten in de loop van de bestaandsuur van het huis dekken. Zo wordt het aantal sociale huizen vanzelf steeds kleiner.
Rijke mensen die in hierbedoelde huizen wonen, wonen niet “scheef”.
Woningcorporaties zouden moeten laten weten voor welke van hun huizen de realisatiekosten wel en niet afbetaald zijn.
2. Huurprijsverdeling
1. Subsidie
De huizen zijn met subsidie gebouwd. De subsidie dekt een deel van de kosten. (Het gaat hier om bouw- en grondkosten en overige kosten van realisatie, maar niet om onderhouds- en exploitatiekosten).
Tot in 1995 ontvingen woningcorporaties subsidie voor huizenbouw van het Rijk. Sinds 1995 ontvangen zij geen subsidie meer (er wordt wel gezegd dat zij nog steeds bouwsubsidie ontvangen, maar dat weerspreek ik, zie Woningcorporaties).Sinds 1995 worden er dus geen “sociale huizen” in deze betekenis meer gebouwd. De huizen in kwestie zijn minstens 17 jaar oud.
Voor huurhuizen geldt dat hoe langer geleden deze huizen gebouwd zijn,- des te meer jaren er al huur voor betaald wordt,- en des te lager de kosten waren in verhouding tot actuele huurprijzen (in absolute bedragen).
Voor koop- en huurhuizen geldt dat de sinds de bouw voor een huis betaalde prijs de kosten kan dekken inclusief de subsidie. Oudere huizen – in de jaren 1950 gebouwde huizen bijvoorbeeld – kunnen afbetaald zijn, inclusief de subsidie. Vergelijk huurhuizen hier met koophuizen waarvan de hypotheeklening is afbetaald. De subsidie is dan niet terugbetaald aan het Rijk maar aan de woningcorporaties of aan een van de voormalige eigenaars, maar de bewoners hebben het bedrag van de subsidie wel afbetaald.
Woningcorporaties zouden moeten laten weten hoeveel van de kosten van de tot in 1995 gebouwde door het Rijk gesubsidieerde huizen gedekt wordt door de sinds de bouw betaalde prijzen.
Elk jaar wordt het gedekte deel van deze kosten groter. Wanneer de som van de huurprijzen sinds de bouw de kosten inclusief subsidie dekt, bestaan er geen “sociale huurhuizen” in deze betekenis meer.
Van huizen die nog niet zijn afbetaald kunnen huurprijzen gedurende de bestaansduur van het huis het resterende deel van de kosten dekken. Dit zijn evenmin “sociale huurhuizen” in deze betekenis.
We hebben echter nog geen rekening gehouden met rente over de subsidie. Deze rente kunnen we tot de kosten rekenen. Wel kunnen kopers de hypotheekrente van hun inkomen aftrekken; daar moeten we in ons oordeel over huurhuizen rekening mee houden, maar dat is een ander aspect dat nu niet ter sprake is.
Hoe ouder huizen zijn, des te hoger onderhoudskosten vaak zullen zijn. We kunnen de onderhoudskosten eerst van de huurprijzen aftrekken voor we bovenstaande berekening maken. Dat betekent wel dat woningcorporaties voor onderhoud minder andere middelen hoeven te reserveren, die zij dus elders kunnen besteden en boeken. De inkomsten uit verkoop van huizen bijvoorbeeld.
Ook met exploitatiekosten van woningcorporaties moeten we rekening houden. Deze zijn in de jaren 2000-2003 met 36% reëel gestegen, waarbij prognoses van corporaties elk jaar fors zijn overschreden (aldus het Centraal Fonds Volkshuisvesting, CFV). De exploitatiekosten moeten we omslaan over alle huizen van de corporatie, dus niet alleen de tot in 1995 met subsidie gebouwde huizen.
Misschien is het terecht dat de gemeenschap de exploitatiekosten voor zijn rekening neemt, omdat huisvesting mede een gemeenschappelijke aangelegenheid is.
Slotsom:Ook al zijn huizen ooit met subsidie gebouwd, dat betekent niet dat het nu nog “sociale huizen” in deze betekenis zijn. De subsidie kan door de bewoners afbetaald zijn, en huurprijzen kunnen resterende delen van de kosten in de loop van de bestaandsuur van het huis dekken. Zo wordt het aantal sociale huizen vanzelf steeds kleiner.
Rijke mensen die in hierbedoelde huizen wonen, wonen niet “scheef”.
Woningcorporaties zouden moeten laten weten voor welke van hun huizen de realisatiekosten wel en niet afbetaald zijn.
2. Huurprijsverdeling
Een tweede manier waarop niet door prijzen gedekte kosten opgebracht worden is huurprijsverdeling.
Daarbij betaalt de ene huurder met zijn huurprijs mee aan de huur van
de andere huurder. De ene huurprijs dekt de kosten ruim, de andere
huurprijs dekt de kosten niet, de som van de huurprijzen kan de som van
de kosten dekken. Dit heet de “huursombenadering”.
Als we huizen waaraan met huurprijsverdeling meebetaald wordt “sociale huizen” noemen, dan zijn nieuwbouwhuurhuizen van woningcorporaties eerder sociale huizen dan oude huizen, in zoverre dat de kosten van de eerste veel hoger zijn dan die van de tweede, en de prijs van de tweede de kosten eerder dekt dan die van de eerste.
Dit is een ander soort “sociale huizen” dan huizen met bouwsubsidie. Bouwsubsidie betaalt de gemeenschap. Huurprijsverdeling is solidariteit tussen huurders.
Woningcorporaties zouden moeten berekenen en laten weten wat de omvang van huurprijsverdeling is.
3. Verkoop van huizen van woningcorporaties
Woningcorporaties verkopen huizen. Met de opbrengst dekken zij kosten van huurhuizen. Het CFV maakt de volgende berekening: De gemiddelde nieuwbouwkosten zijn € 139.000 (in 2004). De gemiddelde huuropbrengt minus onderhouds- en exploitatiekosten in 50 jaar is € 111.000. Dus het gemiddelde tekort op een nieuwbouwhuurhuis is € 28.000. Op deze berekening valt wat af te dingen, maar later we ervan uitgaan. Dit tekort (de zgn. “onrendabele top”) wordt mede gedekt uit de opbrengst van verkoop van huizen.
Koopprijzen zijn de afgelopen 25 jaar enorm opgedreven en liggen vaak ver boven de kosten, ook als corporaties huizen voor een lagere prijs verkopen. Dit is een vorm van prijsverdeling, deze keer tussen kopers en huurders. Mede door hypotheekrente-aftrek kunnen kopers de hoge prijzen betalen. Via prijsverdeling is hypotheekrenteaftrek dan mede subsidie aan huurders – een verrassende wending.
In deze situatie zijn de nieuwbouwhuurhuizen dus “sociale huizen”.
II. “Marktprijzen”
Tot dusver bezagen we prijzen in verhouding tot kosten. We kunnen ook werkelijke prijzen bezien in relatie tot “marktprijzen”. Sociale huizen kunnen we opvatten als huurhuizen waarvoor geregelde huurprijzen gelden en geen “markthuur” in rekening wordt gebracht. Het verschil tussen de werkelijke huur en een “markthuur” is volgens sommigen een zgn. “economische subsidie” aan huurders. Zij stellen dat de “markthuur” economische normprijs is. Dit is een misvatting, zie Het fabeltje van economische subsidie aan huurders. “Markthuren” zijn geen norm en maatstaf. Deze opvatting van “sociale huizen” dienen we af te wijzen.
III. Goedkope huizen
Misschien bedoelen mensen met “sociale huizen” eenvoudig goedkope huizen. Het zou dan duidelijker zijn om ze zo te noemen. Het is niet duidelijk waarom "goedkoop" "sociaal" is; als men dan zegt dat mensen niet in "sociale huizen" mogen wonen, beweert men dat mensen in dure huizen moeten wonen. Waarom moet dat? Dat beslissen mensen zelf.
We dienen een maatstaf voor “goedkoop” te hebben. Een huurhuis met een huur tot € 358 gold in 2006 als goedkoop.
Slotsom
De volgende uitspraken zijn aannemelijk:
"Sociale huizen" zijn huizen waarvan de prijs die de bewoners betalen de kosten niet dekt.
Huizen met subsidie worden al niet meer gebouwd en dit worden er vanzelf steeds minder. Dat een huis ooit met subsidie gebouwd is, betekent niet dat de actuele bewoner een gesubsidieerde, te lage prijs betaalt.
Prijsverdeling komt hoofdzakelijk ten goede aan nieuwbouwhuizen, niet aan eertijds gesubsidieerde huizen.
Het kan onterecht zijn dat iemand die die dat redelijkerwijs wel kan, geen kostendekkende prijs betaalt, maar dan moeten we wel eerst uitrekenen wat een kostendekkende prijs is, waarbij we kritisch naar kosten kijken (zie Prijzen moeten kosten dekken).
Daarbij zijn “markthuren” geen norm en maatstaf.
Er zijn niet “teveel goedkope huizen” als mensen daarin willen wonen. Dat staat hen vrij. Als de vraag naar goedkope huizen groter is dan het aanbod, ligt het voor de hand om goedkope huizen te bouwen en juist niet te slopen zoals nu op grote schaal gebeurt (alleen al in 2003 en 2004 sloopten woningcorporaties 35000 goedkope huurhuizen).
Dit is mede van belang voor het fabeltje van “scheef wonen”.
Als we huizen waaraan met huurprijsverdeling meebetaald wordt “sociale huizen” noemen, dan zijn nieuwbouwhuurhuizen van woningcorporaties eerder sociale huizen dan oude huizen, in zoverre dat de kosten van de eerste veel hoger zijn dan die van de tweede, en de prijs van de tweede de kosten eerder dekt dan die van de eerste.
Dit is een ander soort “sociale huizen” dan huizen met bouwsubsidie. Bouwsubsidie betaalt de gemeenschap. Huurprijsverdeling is solidariteit tussen huurders.
Woningcorporaties zouden moeten berekenen en laten weten wat de omvang van huurprijsverdeling is.
3. Verkoop van huizen van woningcorporaties
Woningcorporaties verkopen huizen. Met de opbrengst dekken zij kosten van huurhuizen. Het CFV maakt de volgende berekening: De gemiddelde nieuwbouwkosten zijn € 139.000 (in 2004). De gemiddelde huuropbrengt minus onderhouds- en exploitatiekosten in 50 jaar is € 111.000. Dus het gemiddelde tekort op een nieuwbouwhuurhuis is € 28.000. Op deze berekening valt wat af te dingen, maar later we ervan uitgaan. Dit tekort (de zgn. “onrendabele top”) wordt mede gedekt uit de opbrengst van verkoop van huizen.
Koopprijzen zijn de afgelopen 25 jaar enorm opgedreven en liggen vaak ver boven de kosten, ook als corporaties huizen voor een lagere prijs verkopen. Dit is een vorm van prijsverdeling, deze keer tussen kopers en huurders. Mede door hypotheekrente-aftrek kunnen kopers de hoge prijzen betalen. Via prijsverdeling is hypotheekrenteaftrek dan mede subsidie aan huurders – een verrassende wending.
In deze situatie zijn de nieuwbouwhuurhuizen dus “sociale huizen”.
II. “Marktprijzen”
Tot dusver bezagen we prijzen in verhouding tot kosten. We kunnen ook werkelijke prijzen bezien in relatie tot “marktprijzen”. Sociale huizen kunnen we opvatten als huurhuizen waarvoor geregelde huurprijzen gelden en geen “markthuur” in rekening wordt gebracht. Het verschil tussen de werkelijke huur en een “markthuur” is volgens sommigen een zgn. “economische subsidie” aan huurders. Zij stellen dat de “markthuur” economische normprijs is. Dit is een misvatting, zie Het fabeltje van economische subsidie aan huurders. “Markthuren” zijn geen norm en maatstaf. Deze opvatting van “sociale huizen” dienen we af te wijzen.
III. Goedkope huizen
Misschien bedoelen mensen met “sociale huizen” eenvoudig goedkope huizen. Het zou dan duidelijker zijn om ze zo te noemen. Het is niet duidelijk waarom "goedkoop" "sociaal" is; als men dan zegt dat mensen niet in "sociale huizen" mogen wonen, beweert men dat mensen in dure huizen moeten wonen. Waarom moet dat? Dat beslissen mensen zelf.
We dienen een maatstaf voor “goedkoop” te hebben. Een huurhuis met een huur tot € 358 gold in 2006 als goedkoop.
Slotsom
De volgende uitspraken zijn aannemelijk:
"Sociale huizen" zijn huizen waarvan de prijs die de bewoners betalen de kosten niet dekt.
Huizen met subsidie worden al niet meer gebouwd en dit worden er vanzelf steeds minder. Dat een huis ooit met subsidie gebouwd is, betekent niet dat de actuele bewoner een gesubsidieerde, te lage prijs betaalt.
Prijsverdeling komt hoofdzakelijk ten goede aan nieuwbouwhuizen, niet aan eertijds gesubsidieerde huizen.
Het kan onterecht zijn dat iemand die die dat redelijkerwijs wel kan, geen kostendekkende prijs betaalt, maar dan moeten we wel eerst uitrekenen wat een kostendekkende prijs is, waarbij we kritisch naar kosten kijken (zie Prijzen moeten kosten dekken).
Daarbij zijn “markthuren” geen norm en maatstaf.
Er zijn niet “teveel goedkope huizen” als mensen daarin willen wonen. Dat staat hen vrij. Als de vraag naar goedkope huizen groter is dan het aanbod, ligt het voor de hand om goedkope huizen te bouwen en juist niet te slopen zoals nu op grote schaal gebeurt (alleen al in 2003 en 2004 sloopten woningcorporaties 35000 goedkope huurhuizen).
Dit is mede van belang voor het fabeltje van “scheef wonen”.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten